Antes de qualquer orçamento, fazemos uma vistoria técnica gratuita que cobre 9 frentes diferentes — da condição da estrutura até a logística de acesso — mais uma etapa extra de validação depois que o contrato é fechado. Leva em média 3 horas, dependendo do tamanho do prédio, e o objetivo é simples: nenhum preço deveria ser fechado sem antes saber exatamente o que a fachada precisa.
Por que a vistoria antes do orçamento é inegociável
Fachada é uma superfície que esconde problema embaixo de outro. Uma trinca visível pode indicar uma armadura exposta por baixo; um reboco que parece firme pode estar solto e não sustentar uma nova camada de pintura. Orçar sem vistoriar é chutar um preço — e normalmente esse chute aparece depois, como custo extra no meio da obra ou como um problema que reaparece antes da garantia acabar.
O que verificamos na vistoria (antes do orçamento)
1. Medição real de cada fachada — não a área construída do prédio, mas a área líquida de cada face (frontal, posterior, laterais), separando o que tem tipo de revestimento diferente, descontando janelas e portas.
2. Esquadrias e aberturas — janelas, portas externas, peitoris, pingadeiras, juntas entre esquadria e alvenaria, estado dos selantes existentes.
3. Levantamento visual de patologias — fissuras finas, trincas médias/largas, reboco solto ou desagregado, plaquetas soltas, indícios de armadura exposta, infiltrações e manchas, eflorescência (mofo), pintura descascada. Cada ocorrência é registrada com localização, foto e dimensão aproximada.
4. Superfícies e revestimentos — se é texturado ou em plaquetas, cada um tem levantamento próprio (área de remoção, recomposição, se as plaquetas serão reaproveitadas ou substituídas).
5. Sistema de pintura e acabamento indicado — qual sistema de tinta é indicado pro tipo de superfície, seguindo a norma técnica ABNT NBR 13245 (que define os requisitos pra tinta de fachada ter desempenho e vida útil reais).
6. Impermeabilização e vedação — platibandas, reservatório superior, lajes, ralos e calhas, juntas de movimentação, pontos de infiltração.
7. Acesso, segurança e logística — tipo de acesso necessário (andaime suspenso, alpinismo industrial, ou combinação), pontos de ancoragem, linhas de vida, bandejas de proteção — tudo isso já entra na vistoria porque muda diretamente o custo e o cronograma.
8. Documentação e requisitos legais — ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), RRT e TRT (Registro/Termo de Responsabilidade Técnica) do responsável técnico, cronograma de execução e relação dos funcionários que vão acessar o prédio.
9. Condições e prazo — validade da proposta, prazo de execução estimado, e o que fica de fora do escopo (pra não ter surpresa depois).
Depois do contrato fechado: teste de percussão em 100% da área
A vistoria inicial já identifica os problemas visíveis, mas um problema real pode estar escondido embaixo de um reboco ou pastilha que parece firme. Por isso, depois que o contrato é assinado — antes de começar a obra de fato — fazemos o teste de percussão em 100% da área (não por amostragem): batemos em toda a superfície pra identificar som cavo, que indica destacamento antes que ele fique visível a olho nu. É essa etapa que confirma (ou ajusta) o que foi estimado na vistoria inicial, e é por isso que propostas sérias sempre preveem uma regra clara para eventuais patologias ocultas encontradas nessa fase.
Como a proposta é apresentada ao síndico
Depois da vistoria, a proposta técnica detalhada é entregue em até 48 horas, com os itens medidos separadamente (não um preço fechado genérico), condições de pagamento, prazo de execução e garantia técnica por escrito.
O que fazer com a proposta numa assembleia
Leve a proposta pra assembleia com os itens já separados por categoria (estrutura, revestimento, pintura, logística) — isso ajuda o condomínio a entender onde o dinheiro está sendo investido, em vez de só ver um número final. Compare também o prazo de garantia oferecido: garantia curta ou vaga costuma ser sinal de processo incompleto.
Depois da obra concluída, manter a fachada dentro de um plano de manutenção predial preventivo evita que os mesmos problemas voltem antes da hora.
Solicite sua vistoria técnica gratuita
Se o prédio está com sinais de desgaste na fachada, ou já foi pintado recentemente e o problema voltou, solicite uma vistoria técnica gratuita. Veja também o que exigir ao contratar uma empresa de reforma predial antes de aprovar qualquer orçamento.
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